不動産RWAプロジェクト分析:ブロックチェーンとレンガの交差

イントロダクション

リアルワールドアセット(RWA)の概念は暗号通貨市場において長い歴史があり、少なくとも2018年まで遡ることができます。当時の資産トークン化と証券トークン発行(STO)は、現在のRWA概念と多くの類似点があります。しかし、規制の枠組みが不十分で、顕著な潜在的リターンが欠如していたため、これらの初期の試みは成熟した市場規模に成長することができませんでした。

2022年、アメリカの金利が引き続き上昇する中で、アメリカ国債の利回りは明らかに暗号業界のステーブルコイン貸出利率を上回りました。そのため、アメリカ国債をRWAの対象としてトークン化することは暗号業界にとってますます魅力的になっています。一部の成熟したDeFiプロジェクトや伝統的な金融機関は、RWA分野の探索を始めています。

ここ2年の間に、市場には少数の不動産RWAプロジェクトが登場しました。これらは、不動産投資市場を様々な方法で拡大し、不動産投資商品を豊富にし、不動産投資のハードルを下げることを目的としています。本研究では、これらのプロジェクトのケーススタディを行い、不動産RWAの設計の利点と欠点、及びその潜在的市場について探ります。これらのプロジェクトは主に北米の不動産分野を対象としているため、議論される関連政策、規制、市場条件は主に北米の不動産市場に関係するものとなります。

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不動産のトークン化市場の方法

不動産市場は投資機会に満ちた巨大な分野です。2023年3月に発表された統計によると、北米の上場不動産市場の価値は1.3兆ドルに達しています。一方、世界の上場不動産市場の価値は2.66兆ドルです。

トークン化された不動産市場の核心的な要求は、以下の1つまたは複数の目標を達成することです: より多様で柔軟な不動産投資商品を作成し、より広範な投資家グループを惹きつけ、不動産資産の流動性と価値を向上させること。これらの商品は通常、主に3つの形態で表れます:

1. 断片化した不動産所有権のファイナンス。

2. 地域固有の不動産市場指数商品。

3. 不動産トークンを担保にして貸し出しを行う。

さらに、不動産のトークン化をブロックチェーンに載せることで、不動産資産の透明性とガバナンスの民主性を高める可能性があります。

不動産投資信託(REIT)を理解しているなら、それは利益を上げられる不動産を保有し、その不動産を管理またはその不動産を担保に資金を調達する会社の一種です。REITは、一般投資家が配当のような不動産投資収入と総回収を得られるように、共同基金に似た投資機会を提供し、その地域の不動産市場の発展に貢献します。REITと不動産RWAは、分割された不動産投資機会を提供する点で多くの類似点があり、どちらも投資のハードルを効果的に下げ、不動産資産の流動性を高めます。しかし、従来のREITは通常、投資家に管理の機会や所有権を提供せず、中央集権的な運営モデルを維持しています。それにもかかわらず、厳格な規制枠組みのもとでの資産の審査、運営、投資構造は、不動産RWAプロジェクトに参考となるフレームワークを提供しています。

ここ2年間の不動産RWAプロジェクトの運営観察を通じて、私たちはそれらの長所と短所についていくつかの明確な理解を得ました。

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通常、不動産RWAプロジェクトには上述の利点と欠点があります。しかし、具体的なケースを深く研究すると、管理と製品のアプローチの違いにより、各プロジェクトが運営過程で直面する実際の状況は異なることがわかります。

ケーススタディ

本章では、3つの不動産RWAプロジェクトを選択して分析します。各プロジェクトは不動産市場のトークン化に異なるアプローチを採用しており、それぞれの分野で一定の代表性を持っています。注意が必要なのは、これらのプロジェクトはまだ初期段階にあり、その製品は長期的かつ広範な市場検証とテストを経ていないということです。

RealT

RealTは2019年に登場し、最初の不動産RWAプロジェクトの一つであり、EthereumおよびGnosisブロックチェーン(を通じて、主にGnosis上で)アメリカの住宅不動産をトークン化し、小口投資家に提供しています。

RealTは住宅不動産を購入し、アメリカの法律に従って保有する不動産をトークン化します。これらの不動産の管理、維持、賃料の徴収の責任は第三者管理機関に委託されています。費用を差し引いた後、これらの不動産から得られる賃料はトークン保有者に分配されます。RealTはトークン化プロセスを担当していますが、彼らは不動産資産を保有する会社との法的隔離があります。彼らのウェブサイトに記載されているように、もしその会社がデフォルトした場合、トークン所有者は保有不動産の管理を行う別の会社を指定する権利があります。しかし、注目すべきは、この契約はRealTが市場に提供する不動産トークンへの投資に関与することを強制していないことです。ユーザーが不動産トークンを保有していると、毎月その住宅の賃料を受け取ることができ、その金額は約2.5%の維持準備金と通常約10%の管理費を差し引く必要があります。

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モンゴメリーのこの不動産を例にとると、不動産トークンの総価値は323,020ドルで、各トークンの価格は52.10ドル、合計で6,200個のトークンが発行されました。この不動産は毎月2,600ドルの家賃収入を生み出しています。運営および管理費用として合計622ドルを差し引いた後、毎月の純利益は1,978ドル、年間総額は23,736ドルとなります。したがって、各トークンは3.83ドルの配当を受け取り、年間利益率は7.35%に達します。

この不動産について、RealTは市場に100%のトークンを提供しました。これは、RealTが顧客と共同で投資する必要がなく、ほぼリスクのないモデルで運営できることを意味します。管理機関は賃料から8%を取得し、維持費から残りの部分を取得します。投資プラットフォームは、トークン化された不動産、管理機関の選択、管理の監督に対して2%の手数料を請求するだけです。この方法により、RealTチームは大量の管理時間を節約し、適格な不動産を見つけ市場にトークン化することに集中できます。

しかし、分散所有権が投資家間でリスクを分散するのに役立つ一方で、課題も導入します。投資家の投資比率が小さすぎると、企業の管理コストが高すぎて持続不可能になります。報告書は、不動産トークン保有者とRealTとの間に利益相反があることを説明しています。RealTは所有している不動産を管理するために管理機関を選択します。もしRealTが不動産に対して大量の所有権を持っている場合、彼らは管理コストを削減するために努力します。管理が不十分であることは彼らにとって大きな悪影響を及ぼすからです。しかし、もしRealTの持株比率が大きすぎると、まずトークンの流動性が低下し、次に不動産の小株主が監視責任を果たさなくなります。すべてのトークン保有者は、大株主が雇われた管理機関が効率的に職務を遂行しているかどうかを監視できることを期待しています。一方、もしRealTの持株が非常に小さい場合、RealTは管理機関を慎重に選択し、積極的に監視するための十分な動機を欠く可能性があります。多くの個人投資家にとって、管理機関を効果的に監視することは非常に困難になります。

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RealT市場で最新の売り切れた10件の不動産トークンを確認し、関連するブロックチェーンブラウザを使用して各不動産の保有者数を特定しました。グラフで見るように、RealTは不動産を異なる数のトークンに分散させており、各トークンの価格を約50ドルに保っています。ほとんどの不動産はデトロイトにあり、約500人のトークン保有者がいます。また、2件の不動産の保有者は1,000人を超えています。現在、各保有者のトークン数を組み合わせて、RealT投資家の投資範囲を計算します。

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約90%のRealT投資家は500ドル未満を投資し、約9%の投資家は500ドルから2,000ドルを投資し、1%の投資家はこの金額を超えています。これは、RealTがある程度個人投資家のために不動産投資市場を創出し、住宅市場の流動性を高めることに成功したことを示しています。

RealTはその主要な運営ネットワークGnosisのウォレットアドレスで取引データを確認したところ、RealTは合計で約600万ドルの賃料を分配しました。プラットフォーム手数料は維持費、保険、税金の変動に基づき、賃料の約2.5%-3%の範囲にあり、過去2年間のプラットフォーム収入は約150Kから180Kドルに相当します。しかし、RealTは不動産投資に参加することを強制されておらず、参加することを選択した場合でも、その参加の程度には特定の制限や説明がないため、RealTが賃料収入から得る利益は不明です。

会社の構造の観点から見ると、RealTはデラウェア州にReal Token Inc.を設立し、これが会社のコアエンティティとなっています。このエンティティは不動産資産を所有しておらず、RealTプロジェクトの運営エンティティとして機能するだけです。さらに、RealTはデラウェア州にReal Token LLCを設立し、一連の不動産会社の親会社としています。Real Token Inc.と同様に、Real Token LLC)LLC:有限責任会社(も不動産資産を所有しておらず、その主な目的は法的手続きを簡素化し、ユーザーが1社との契約だけで全ての不動産に投資できるようにすることです。最後に、RealTは投資した各不動産に対して対応するシリーズLLCを設立しています。Real Token LLCの子会社として、各シリーズLLCは特定の不動産とそれに対応するトークンを所有しています。この構造は、1つの不動産の財務または法的問題がRealT下の他の不動産や親会社の運営に影響を与えないように設計されています。

)パークル

Parclは、ユーザーが世界の不動産市場の価格変動を取引できるDeFi投資プラットフォームです。Parclは、AMM構造を通じて不動産関連の合成資産を市場向けに提供します。Parclは、販売履歴に基づいて特定地域の不動産指数を作成するためにParcl Labs Price Feedを立ち上げました。履歴の長さは、物件の取引頻度によって異なる場合があります。指数が作成された後、投資家は物件価格の動向に対して投機的な賭けを行う機会があり、その地域の不動産価格に対して強気または弱気のポジションを構築します。

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この方法は、実際の不動産売買が存在しないため、Parclが実際の不動産運営に関する法的問題に巻き込まれるのを回避します。また、上記の基準に合致しないため、これが本当に不動産RWAプロジェクトと呼べるのか疑問に思うかもしれません。しかし、これは比較的人気のあるRWAプロジェクトであり、多くの有名企業からの投資を受けており、その独自性から不動産RWAの製品多様化について議論する際にそれを含めることは合理的です。

Parclのテストネットは2022年5月にSolana上で立ち上げられ、現在のTVLは1600万ドルです。しかし、1年以上の運営を経て、Parclはあまり注目を集めていないようで、日々の取引量は1万ドル未満、日々のアクティブユーザーは50人未満です。

Parclの製品は使いやすく、迅速にアップグレードされます。Parcl Labsの価格提供者と指数市場の設計は比較的成熟しています。運営面では、ParclチームはParcl Point、Real Estate Royale、その他のユーザー獲得プログラムを積極的に展開しています。これらの利点と多くの著名な投資機関の支援にもかかわらず、Parclは相対的に低い市場の注目度と市場シェアを維持しており、ユーザーベースは小さく、取引量も限られています。ある程度、暗号通貨市場が不動産指数製品を迎える準備ができていないことを証明しているかもしれません。

) レイノ

いくつかの大手暗号通貨会社も不動産RWA方向の製品を探求しています。ある会社は、中央銀行デジタル通貨チームがユーザーが不動産をトークン化し、それに基づいて住宅ローンを行うことをサポートしようとしていると発表しました。また、プロジェクトはパートナーと協力して不動産担保貸出をサポートしています。一部のプロジェクトは、トークン化された不動産をローンの担保として使用するオプションを提供していますが、このサービスは彼らが発行した不動産トークンに限られています。本質的に、このサービスはトークン貸出製品により似ており、個人の不動産所有者の資本流動性を実質的に高めてはいません。

Reinnoは2020年に開始され、2022年に運営を停止したプロジェクトであり、市場にはあまり痕跡を残していませんが、不動産RWAに関連する2つの製品を紹介したことは注目に値します。

最初の製品はトークン化された不動産に基づく貸付サービスです。不動産所有者が資金調達を必要とする場合、彼らは不動産の書類をReinnoに提出できます。承認後、Reinnoはデラウェア州に特別目的会社を設立します。